Вначале приведем несколько «сухих» цифр. Ведь экономика без цифр – это то же самое, что слова без букв.
Дата
25.08.2026
Ежегодно вводится более 100 млн квадратных метров жилья. Осуществляется государственная поддержка строительной отрасли. Реализуется программа «Семейная ипотека» под 6% годовых, но все же основное строительство идет до сих пор в крупных городах. Более половины ввода жилья – это индивидуальное жилищное строительство, когда люди строят сами или покупают дома у застройщиков.
Но магия общих цифр в миллионах и миллиардах не должна нас завораживать, так как более 60% населения недовольны своими жилищными условиями, крайне высока доля малогабаритных квартир, а ипотеку могут себе позволить не более 10% работающих. Средняя стоимость жилья из года в год увеличивается.
Жильё — это и геополитика. За Уралом у нас проживает менее 30 млн человек, а в Европейской части России, которая гораздо меньше Сибири и Дальнего Востока проживает почти 120 млн человек. Это явный территориальный дисбаланс. Стране, молодежи, нужны крупные проекты, нужна занятость интересной и перспективной работой. Над Сибирью можно лететь часами и ночью не увидеть ни одного огонька. Недостаточно ещё освоены сибирские и дальневосточные просторы.
Люди сейчас больше едут на юг, но скоро станут искать прохладу от южной жары. Теплее и жарче становится на планете, а Сибирь обладает гигантскими запасами воды, леса для строительства просторного индивидуального жилья. Рядом с Сибирью многонаселенный Китай, пока ему хватает своей территории, но что будет через 20-30 лет, если мы серьезно не освоим Сибирь и Дальний Восток, сказать трудно. Американцы уже не раз заявляли, что Сибирь – это мировое достояние. Мы почему-то не объявили их Калифорнию, отторгнутую от Мексики, и Великие озера мировым достоянием, а следовало бы.
Строительной индустрии надо дать пространственные масштабы, не следует дальше расширять крупные города и близлежащие к ним земли плотными многоэтажными застройками. В этих «человейниках-муравейниках» люди не живут, а мучаются. Нужен не только дальневосточный гектар, а и сибирские 5-10 гектар, чтобы развивать здесь сельское хозяйство, транспорт, науку и заселять эти территории. Это не призыв, а геополитическая необходимость в условиях агрессивной политики Запада.
Главный способ приобретения жилья сегодня – ипотека, т.е. банковский кредит на пару десятилетий с поощрительной премией банку, чтобы он «не был озабочен» кредитами в промышленность, сельское хозяйство и другие отрасли материального производства. За 10 лет вы дарите банку всю ту сумму, которую первоначально заняли. Если вы лишились работы или попали под сокращение (т.е. вас «оптимизировали» − словцо придумали для «облагораживания» сокращений штатов), то у вас жилье отберут – это собственность банка.
Такой механизм позаимствовали у тех стран, где банки фактически управляют и экономическими, и политическими, и демографическими процессами. Надо снизить рождаемость – повышай цены на жилье, а также банковский процент, и вот вам падение рождаемости. Большинство молодых семей не имеют возможности взять эту «кабальную» ипотеку и заводить детей не в «шалаше, где с милым рай», а нормальном доме.
А ведь был в нашей стране отлаженный механизм жилищно-строительных кооперативов. Вы вносили первый взнос, постепенно его пополняли в процессе строительства. Руководители такого кооператива сами заключали договоры со строителями. Они были на виду у всех пайщиков, а не как сейчас – масса дилеров, девелоперов, слабеньких строительных организаций и до сих пор немало обманутых дольщиков. Были и тогда злоупотребления, но не в таких масштабах.
До революции 1917 года широкое распространение имели так называемые доходные дома. По сегодняшней терминологии- арендные дома или «социального найма». Купцы, промышленники и просто богатые люди строили доходные дома, решая тем самым жилищную проблему в стране и получая дополнительный источник дохода. Частные интересы сочетались с общественными потребностями.
Бум в строительстве доходных домов наблюдался после отмены крепостного права в 1861 году, когда большое число крестьян и помещиков переселялись в города в поисках занятий и работы. Строительство доходных домов был также необходимо, потому что в конце 19 и в начале 20 века в России шла промышленная революция, строилось много заводов, часто, правда, с помощью иностранных кредитов.
Доходные дома – это были не отдельные экземпляры, а значительная доля жилого фонда. В разных городах она могла составлять 40 и более процентов. В городах существовали кредитные общества, которые выдавали кредиты под 4,5% годовых. Сроки погашения кредитов могли превышать 30 лет, а сумма выделяемого кредита достигала 75% оценочной стоимости доходного дома. Как видим, условия кредитования существенно отличались от сегодняшних.
Городские бюджеты имели значительные доходы от этих домов. С домовладельцев ежегодно взималась плата в размере 6% от среднего дохода. В Петербурге, например, в 1910 году этот налог принес почти 25% от всех доходов бюджета. Квартиры и их оплата были разными в зависимости от возможностей съемщиков.
Были и «ночлежки» для тогдашних бомжей или просто очень бедных людей, которые часто не хотели работать, а кто-то не смог найти работу. Об этом подробно и красочно рассказал Гиляровский в своей книге «Москва и москвичи».
Русские писатели часто изображали судьбы несчастных, бедных, униженных и оскорбленных или самодуров-помещиков, воров-чиновников и хитроватых купцов. Почти не касались нормальных людей в своих описаниях, среднего класса, что строил и развивал Россию. Как-то она ведь стала великим и сильным государством.
Сегодня начинают строить арендные дома, но, как обычно, вразвалочку не спеша. Да и тех 4,5% нет, а, значит окупаемость растянется на долгие годы. И для предпринимателей это не очень привлекательно.
Конечно, арендуемая квартира – это не своя собственная, но есть и преимущества – за ремонт и прочие удобства отвечает арендодатель. Широкое строительство арендных домов с помощью небольших ставок по кредитам помогло бы гораздо быстрее улучшить жилищные условия многих семей, особенно молодых.
Механизм управления в жилищном строительстве надо разнообразить. Больше строить жилья за счет федерального и региональных бюджетов, чтобы ограничить влияние банков-ростовщиков. Расплодили тысячи частных строительных организаций. А надо иметь и государственные, и частные строительные организации – пусть конкурируют между собой. А то из крайности в крайность – то 100% госсобственность, то 100% должна быть частная собственность. Нельзя так шарахаться ни в жизни, ни в экономике.
Ошибка управленцев в том, что вместе с неприятием «царского режима» и, далее, коммунистической идеологии, они выбрасывали и полезный экономический опыт. Уроки истории, как известно, не учат, а наказывают тех, кто их не изучает. Сегодня положение меняется к лучшему в изучении истории, целесообразно также применять и «лучшие практики» управления, которые в прошлом доказали свою эффективность в развитии жилищного строительства и в банковской сфере. России более тысячи лет и хороших примеров несть числа.
М.Н. Сидоров